Examen complet de votre bail commercial et de vos relevés de charges. Identification des clauses potentiellement irrégulières au regard de la loi et de la jurisprudence.
Rédaction de courriers de contestation, démarches amiables auprès des gestionnaires, négociation d'arrangements dans votre intérêt.
Regroupement des dossiers similaires pour une procédure commune, plus efficace et plus accessible financièrement pour chaque propriétaire.
L'ADPB vous accompagne de l'analyse de votre bail jusqu'au recours, avec la force d'un collectif organisé.
L'ADPB est une association loi 1901 fondée par des spécialistes des baux commerciaux de résidences de services, pour défendre les droits des propriétaires bailleurs.
L'ADPB a été fondée par un expert reconnu des baux commerciaux de résidences de services, après avoir constaté que de nombreux propriétaires subissaient des retenues sur leurs loyers dont la justification contractuelle ou légale était insuffisante ou contestable.
Face à l'isolement de ces propriétaires — souvent peu familiers du droit des baux commerciaux — et au déséquilibre des forces face à de grands groupes gestionnaires, l'ADPB a été créée pour mutualiser les compétences, les ressources et la force collective.
Depuis sa création, l'association a accompagné de nombreux propriétaires dans l'analyse de leur situation et coordonné plusieurs démarches collectives auprès de gestionnaires nationaux.
Fondée par un spécialiste des baux commerciaux de résidences de services, l'association s'appuie sur une connaissance approfondie du cadre légal et contractuel.
L'ADPB est entièrement indépendante de tout gestionnaire, promoteur ou conseiller en gestion de patrimoine. Nos intérêts sont exclusivement ceux de nos adhérents.
Convaincus que la force du nombre est essentielle face aux grands groupes gestionnaires, nous privilégions les démarches coordonnées.
Les cotisations constituent les seules ressources de l'association. Aucune rémunération n'est demandée en contrepartie des services offerts aux adhérents.
L'ADPB est administrée par un Conseil d'Administration composé de membres bénévoles. Consulter nos statuts constitutifs (PDF) →
Les adhérents sont conviés à une assemblée générale annuelle au cours de laquelle sont présentés les comptes, le bilan d'activité et les orientations pour l'année à venir.
Les ressources de l'association proviennent exclusivement des cotisations de ses membres. Aucune subvention publique ni financement extérieur n'est accepté, afin de garantir notre indépendance totale.
L'ADPB intervient pour les propriétaires de biens situés dans tout type de résidence gérée faisant l'objet d'un bail commercial avec un exploitant professionnel.
Résidences avec services destinées aux étudiants, généralement gérées par des opérateurs spécialisés.
Établissements pour personnes âgées autonomes ou dépendantes, incluant les résidences services seniors et EHPAD.
Résidences classées avec services, bénéficiant souvent d'un dispositif de défiscalisation à l'origine de l'investissement.
Appart'hôtels et résidences de séjour destinées aux déplacements professionnels, gérées par des opérateurs spécialisés.
De l'audit initial jusqu'à l'action collective, découvrez les différentes étapes de notre accompagnement et ce que vous pouvez obtenir.
Analyse approfondie de votre bail commercial : identification des clauses relatives à la répartition des charges, comparaison avec le cadre légal applicable, recensement des retenues opérées sur vos loyers et évaluation du préjudice potentiel sur les 5 dernières années.
Rédaction et envoi d'un courrier de contestation circonstancié auprès du gestionnaire, fondé sur les clauses identifiées lors de l'audit. L'objectif prioritaire est d'obtenir une réponse formelle et, si possible, un arrangement amiable évitant la voie judiciaire.
Regroupement des dossiers présentant des caractéristiques similaires pour engager une négociation collective avec le gestionnaire. La force du nombre constitue un levier significatif pour obtenir des arrangements plus favorables que dans le cadre d'une démarche individuelle.
Si les voies amiables n'aboutissent pas, coordination d'une procédure judiciaire groupée avec les adhérents dont les dossiers présentent des bases solides. Le regroupement réduit les coûts individuels et renforce la portée de la démarche contentieuse.
Décrivez-nous votre situation : type de résidence, gestionnaire, ancienneté du bail, nature des retenues. Un premier échange sans engagement.
Retour de notre équipe sous 5 à 7 jours ouvrés sur les clauses potentiellement contestables identifiées et sur la suite à donner à votre dossier.
Votre adhésion déclenche l'audit détaillé de votre bail et l'intégration de votre dossier dans la démarche collective de l'ADPB.
Engagement de la démarche amiable ou collective, avec information régulière sur l'avancée de votre dossier et des négociations en cours.
Résultats envisageables selon les situations : remboursement partiel ou total des retenues contestées, révision des clauses contractuelles pour l'avenir, arrangement amiable avec le gestionnaire, procédure judiciaire collective.
Comprendre le cadre juridique applicable à votre situation est la première étape pour savoir si vous êtes concerné et quelles actions sont envisageables.
Dans un bail commercial de résidence gérée, la répartition des charges entre le bailleur et le preneur est encadrée par le Code civil, le statut des baux commerciaux et la jurisprudence. Certaines dépenses relevant de l'exploitation ou de la structure ne peuvent être transférées au bailleur sans stipulation claire et conforme aux dispositions légales applicables.
Depuis plusieurs années, la jurisprudence rappelle régulièrement que des charges structurelles ou des dépenses relevant de l'activité d'exploitation du gestionnaire ne peuvent être imputées au propriétaire bailleur sans base contractuelle solide.
Des propriétaires de résidences gérées exploitées par certains grands réseaux nationaux nous sollicitent régulièrement concernant des retenues sur loyers dont la justification contractuelle ou légale leur semble insuffisante ou contestable.
"Certaines pratiques observées dans plusieurs réseaux de résidences gérées soulèvent des questions quant à la conformité de la répartition des charges avec les stipulations contractuelles et les règles d'ordre public applicables aux baux commerciaux."
— Fondement de l'action de l'ADPB
Frais d'entretien des parties communes imputés au bailleur sans stipulation contractuelle claire et conforme.
Dépenses relevant de l'activité d'exploitation du gestionnaire transférées contractuellement au bailleur.
Provisions pour travaux ou charges collectées mais non justifiées ou non restituées en fin d'exercice.
Honoraires de gestion appliqués à des taux supérieurs à ceux contractuellement stipulés.
Déductions pratiquées sur les loyers sans justificatif détaillé et opposable au bailleur.
L'action en répétition de l'indu permet, sous certaines conditions, de récupérer des charges indûment versées sur une période pouvant aller jusqu'à 5 ans en arrière à compter de la demande.
Le montant récupérable dépend de plusieurs facteurs : le montant des retenues annuelles, la durée de détention du bien, la nature des clauses contestées et la solidité du dossier constitué.
Chaque situation étant différente, l'ADPB procède à une évaluation préliminaire personnalisée avant toute adhésion, afin de vous donner une estimation réaliste des recours envisageables dans votre cas.
Évaluer ma situationImportant : La prescription court. Chaque mois d'inaction réduit la période récupérable. Il est conseillé d'engager une analyse de votre situation sans attendre, même si vous n'êtes pas encore prêt à adhérer.
Oui. Les retenues contestables peuvent être pratiquées aussi bien par des gestionnaires solvables que par ceux connaissant des difficultés. La solidité financière du gestionnaire n'est pas un critère d'éligibilité.
Techniquement oui, mais l'expérience montre que les démarches individuelles aboutissent rarement. Les gestionnaires disposent de conseils juridiques expérimentés. La démarche collective est significativement plus efficace.
Oui. Vous pouvez contester des retenues passées tout en maintenant votre bail en cours. La contestation ne remet pas en cause la relation contractuelle en elle-même.
L'ADPB vous le dira lors de l'étude préliminaire. Nous ne vous encourageons pas à adhérer si votre situation ne présente pas de base suffisante pour un recours fondé.
Retrouvez ici tous les rendez-vous de l'association : podcasts mensuels, webinaires d'information et rencontres avec nos experts partenaires.
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Chaque mois, un épisode consacré à une thématique propre aux propriétaires bailleurs en résidence de services.
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Certains contenus sont réservés aux adhérents et peuvent être achetés à l'unité sans adhésion complète.
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Votre adhésion à l'ADPB vous donne accès à un accompagnement et finance notre capacité d'action collective face aux gestionnaires.
L'adhésion à l'ADPB n'est pas une simple cotisation symbolique. Elle déclenche un accompagnement personnalisé et vous intègre dans une démarche collective structurée.
Analyse détaillée de vos clauses contractuelles et de vos relevés de charges dès réception de vos documents.
Estimation du préjudice potentiel sur 5 ans et recommandations sur la stratégie à adopter.
Intégration dans les actions coordonnées avec les autres adhérents dont les dossiers sont similaires.
Accès à la base documentaire de l'association : modèles de courriers, synthèses juridiques, décisions de justice.
Lettres d'information sur les avancées des dossiers collectifs, les décisions de justice pertinentes et les actualités du secteur.
🔒 Paiement sécurisé par Monetico (CIC)
Avant toute adhésion, nous analysons votre situation et vous donnons un avis honnête sur les perspectives de votre dossier.
Si vous souhaitez aller plus loin, votre adhésion se fait en ligne par paiement sécurisé. Vous recevez immédiatement votre confirmation et accès aux services.
Transmettez-nous votre bail et vos relevés. L'audit démarre sous 5 à 7 jours ouvrés, suivi d'un retour personnalisé et chiffré sur votre situation.
Oui. Vous pouvez adhérer et nous transmettre votre bail dans un second temps. L'audit démarrera dès réception de vos documents.
Que vous soyez en formule mensuelle ou annuelle, la résiliation prend effet à la date d'échéance annuelle de votre adhésion. Il suffit d'en faire la demande par email au moins 3 mois avant cette échéance, sans frais. Le prélèvement se poursuit normalement jusqu'à la date de résiliation.
Non. L'ADPB ne peut pas garantir l'issue d'un dossier. Ce que nous garantissons, c'est un accompagnement sérieux et la mobilisation de tous les leviers à notre disposition.
Votre cotisation d'adhésion est tout compris pour l'audit et le suivi. Les actions collectives ou mandats de représentation, s'ils se concrétisent, impliquent des frais supplémentaires que nous détaillons avant engagement. Rien n'est jamais imposé.
Décrivez-nous votre situation en quelques lignes. Notre équipe vous adresse un retour personnalisé sous 5 à 7 jours ouvrés, sans engagement d'adhésion.
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Notre équipe s'engage à vous adresser un retour personnalisé sous 5 à 7 jours ouvrés à compter de la réception de votre message et, si vous les avez joints, de vos documents.
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Accédez à vos documents, au suivi de l'action collective et aux webinaires réservés aux membres.
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L'Association de Défense des Propriétaires Bailleurs (ADPB), association loi 1901 domiciliée 16 rue Saint Antoine du T, 31000 Toulouse, est responsable du traitement des données personnelles collectées via le site assodpb.fr. Pour toute question, vous pouvez nous contacter à l'adresse contact@assodpb.fr.
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